Det lejedes værdi

Emnet for afhandlingen er en analyse af begrebet det lejedes værdi og de retlige aspekter af anvendelsen af begrebet som grundlag for lejefastsættelse og lejeregulering - med udgangspunkt i lejelovens §§ 47-49. Formålet med afhandlingen er at undersøge og fastlægge det nærmere materielle indhold af begrebet, at belyse hvornår og hvordan det lejedes værdi anvendes som grundlag for lejefastsættelse og henholdsvis lejeforhøjelse og lejenedsættelse, at belyse hvordan begrebet anvendes i samspil med andre præceptive regler for lejefastsættelse, samt at undersøge hvordan de processuelle regler, som huslejenævn og domstole, der skal fastsætte det lejedes værdi, er underlagt, kan have betydning for begrebsanvendelsen og størrelsen af det lejedes værdi for et givent lejemål.

I den præceptive lejeretlige lovregulering er "det lejedes værdi" et af grundprincipperne, og et redskab til at fastsætte den gyldige leje for et givent lejemål på et givent tidspunkt er at kunne fastslå det lejedes værdi. I afhandlingen opstilles en definition af begrebet gennem en beskrivelse af dets materielle indhold, som det er blevet fastlagt - primært gennem retspraksis. Konklusionen er, at som begreb må det lejedes værdi betragtes som en retlig standard, der skal udfyldes ved domstolene på grundlag af et skøn, som dog er "bundet" af de omstændigheder, som er indeholdt i lejelovens § 47, stk. 2.

Det lejedes værdi fastlægges gennem en sammenligning med andre lejemål, og er derved et udtryk for, hvad lejeniveauet i tilsvarende lejemål udgør. Ved fastlæggelsen, af hvilke lejemål der kan anvendes til denne sammenligning, opstilles der i afhandlingen en forudsætning om, at der skal ske en opdeling af disse lejemål ud fra formelle og materielle kriterier. Et lejemål skal være formelt sammenligneligt, det vil som hovedregel sige at lejen skal være fastsat efter det lejedes værdi, og lejens størrelse må ikke være omtvistet, for at lejemålet kan anvendes i den materielle sammenligning.

Ved den materielle sammenligning skal der korrigeres for individuelle forhold - forskelle - mellem det lejemål, hvor det lejedes værdi skal fastsættes, og de lejemål der anvendes i sammenligningen. På baggrund af sammenligningen kan det lejedes værdi skønsmæssigt fastsættes af henholdsvis huslejenævnet og/eller domstolene. Det kan konkluderes, at der er tale om et individuelt skøn, hvilket medfører, at det er forholdsvis svært at definere nogle generelle retningslinier for, hvad det lejedes værdi vil udgøre for et givent lejemål på et givent tidspunkt.

I afhandlingen behandles også spørgsmålet, hvilke rammer den præceptive lovregulering, som fastsættelsen det lejedes værdi udgør en del af, sætter for parterne i et lejeforholds frihed til at aftale størrelsen af det vederlag, som lejeren skal betale for at få det lejede stillet til rådighed. Det konkluderes, at den præceptive lejeregulering supplerer de almindelige aftaleretlige ugyldighedsregler og danner snævre rammer for parternes aftalefrihed, på trods af, at det ikke er umiddelbart lige til at fastsætte det lejedes værdi. Det bekræftes endvidere, at parterne ikke gyldigt kan aftale at fravige, at lejen skal fastsættes under hensyntagen til det lejedes værdi, herunder aftale at afskrive lejerens ret til at få lejens størrelse prøvet ved domstolene.

Den aftalte leje kan ikke gyldigt afvige væsentligt fra det lejedes værdi. Hvor meget væsentligt er, fremgår ikke helt klart af retspraksis. I afhandlingen konkluderes det, at det kan have stor betydning om lejen fastsættes lige under - eller lige over - hvad der vil være en væsentlig afvigelse fra det lejedes værdi, idet lejen, såfremt den afviger væsentligt, vil blive nedsat til det lejedes værdi, og ikke alene ned under væsentlighedsgrænsen. Det kan have store økonomiske konsekvenser for parterne.

I afhandlingen analyseres herefter spørgsmålet, hvordan, og på hvilket grundlag, der kan kræves lejeændringer, når reguleringen i forhold til det lejedes værdi skal iagttages. Da det lejedes værdi fastsættes konkret og skønsmæssigt, kan der ikke opstilles nogen faste retningslinier for, hvornår der kan kræves henholdsvis en lejeforhøjelse eller en lejenedsættelse til det lejedes værdi. Der skal som udgangspunkt kunne dokumenteres en ændring i lejemålet ud fra omstændighederne i lejelovens § 47, stk. 2. I forbindelse med at der gennemføres forbedringer i et lejemål, er der f.eks. grundlag for at opstille en formodning for, at en lejeforhøjelse kan gennemføres, såfremt der ikke er krævet en forbedringsforhøjelse efter lejelovgivningens regler herom. Hvorvidt der kan kræves en lejenedsættelse, beror tilsvarende oftest på, om der er sket væsentlige negative ændringer i eller omkring lejemålet.

Det lejedes værdi anvendes også i andre sammenhænge end hvad direkte følger af udgangspunktet i lejelovens §§ 47-49. Efter boligreguleringsloven er lejefastsættelse ud fra det lejedes værdi en særregel, som anvendes, hvor der er særlig hjemmel. Det konkluderes i afhandlingen, at det er de samme problemstillinger som efter lejeloven, der gør sig gældende, når det lejedes værdi for et lejemål omfattet af boligreguleringsloven skal fastsættes. Dog indebærer reglerne om lejefastsættelse i boligreguleringsloven, at det i hvert tilfælde skal vurderes, med hvilken hjemmel lejen for det givne lejemål skal (kan) fastsættes. Det medfører, at kompleksiteten i samspillet mellem reglerne bliver endnu større, og at det kan blive endnu vanskeligere at fastsætte det lejedes værdi på et givent tidspunkt for et givent lejemål, herunder vurdere hvilke lejemål som vil være sammenlignelige.

Vedrørende boligreguleringsloven behandles særligt lejemål, hvor lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, til det lejedes værdi, og denne hjemmels samspil med "lighedsreglen" i boligreguleringslovens § 5, stk. 8, idet dette samspil kan have konsekvenser for, i hvilket omfang det lejedes værdi kan anvendes som grundlag for lejefastsættelse i de pågældende lejemål. Det anføres, at retstilstanden på området ikke er helt afklaret, men at det dog må være således, at reglen i § 5, stk. 8, ikke sætter reglen i § 5, stk. 2, ud af kraft.

Også lejemål, hvor lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens § 29c, analyseres i forhold til samspillet med det lejedes værdi som reguleringsmekanisme ved lejens regulering. Det fastslås umiddelbart, at reglen, hvor lejen skal fastsættes skønsmæssigt, men i forhold til lejen i lejemål hvor lejen er beregnet (omkostningsbestemt), ikke er let anvendelige, bl.a. fordi reglen kan føre til store bevismæssige komplikationer, når det skal fastslås om der findes sammenligningslejemål, og hvorvidt lejemålene er formelt såvel som materielt sammenlignelige. Forholdene kan ofte føre til, at det ikke er muligt hverken at få gennemført en lejeforhøjelse eller en lejenedsættelse. Boligreguleringslovens § 29c indeholder endvidere en regel om fastsættelse af lejen efter et skyggebudget. Denne regel kritiseres.

I afhandlingens kapitel 7 er processen ved fastsættelse af det lejedes værdi beskrevet, og det er analyseret, hvilken bevismæssigt vægt huslejenævnsafgørelser tillægges ved domstolene. Den retstilstand, som beskrives, er ikke entydig. Retstilstanden vurderes derfor ikke at være holdbar, idet den skaber tvivl om, på hvilket grundlag en tvist om det lejedes værdi skal løses. Uklarheden i retstilstanden drejer sig i hovedtræk om, at domstolene i forskellige sager, og umiddelbart uden at der kan udledes nogen linie i praksis, vælger at vægte huslejenævnets eller boligrettens skøn over det lejedes værdi som et bevis, eller vælger helt at se bort fra skønnet og alene afgøre sagen på grundlag af bevisbyrdeforholdene. Retstilstanden illustrerer, de problemer som opstår, når en sag, der har været behandlet efter officialprincippet, skal undergives prøvelse ved domstolene efter forhandlingsprincippet.

Det konkluderes herefter, at det dermed i mange tilfælde vil være umuligt for såvel udlejer som lejer på forhånd at vurdere, om der er grundlag for at forsøge at gennemtvinge en lejeændring for domstolene.

I afhandlingens sidste kapitel er de konklusioner, som er beskrevet ovenfor, sammenfattet og tilknyttet nogle retspolitiske bemærkninger om, i hvilket omfang der vil være grundlag for at ændre de gældende regler på området. Det konkluderes, at der ikke på nuværende tidspunkt er grundlag for at fremkomme med et nyt forslag til en forenklet lejelovgivning, hvor det lejedes værdi ikke skal danne grundlag for lejereguleringen. Det foreslås i stedet som en forenkling, der formentlig vil kunne være procesbesparende, at det omtalte væsentlighedskrav skal være udtrykt i en fast procentsats. Endvidere foreslås det, at sagsbehandlingsreglerne i huslejenævnet strammes op for så vidt angår begrundelseskravet, for på den vis at skabe et bedre grundlag for domstolsprøvelsen af huslejenævnets afgørelser.

Vedrørende det lejedes værdis anvendelse i forhold til boligreguleringsloven foreslås det, at boligreguleringslovens § 29c ophæves, eller at bestemmelsens 4. pkt. om skyggebudget ophæves og erstattes af en hjemmel for huslejenævnet til frit at skønne over lejens størrelse i de tilfælde, hvor der ikke findes sammenlignelige lejemål